Hoe Ymere met BSR werkt aan buurten waar huurders zich thuis voelen
Hoe zorg je als woningcorporatie dat huurders zich ook echt thuis voelen in hun buurt? Voor woningcorporatie Ymere zit dat vooral bij het beter begrijpen wie huurders zijn. Denk aan leeftijd, inkomen of huishoudsamenstelling, maar ook op basis van waarden, drijfveren en woonbehoeften. Tijdens het webinar ‘Toekomstige bewoners aan tafel bij gebiedsontwikkeling en transformatie’ liet conceptontwikkelaar Gabriël Snuverink zien hoe Ymere BSR gebruikt om die stap van data naar beleving te maken.
Over Ymere
Ymere is actief in Amsterdam en omstreken: van Haarlem tot Almere en Haarlemmermeer. Met ongeveer 80.000 woningen heeft de corporatie te maken met een grote en diverse groep huurders. De missie van Ymere is helder: samenwerken aan een goed thuis. “Dat gaat verder dan een woning waarin alles technisch klopt. Een goed thuis gaat ook over een buurt waar je jezelf kunt zijn. Als je het plat slaat, faciliteren we woonbehoeften”, vertelt Gabriël. “Maar een goed thuis is persoonlijk. Daarom moeten we goed begrijpen wie onze huurders zijn en hoe zij fijn willen wonen in hun toekomstige buurt.”
Voorbij de standaard data
Daarbij gebruikt Ymere sociaaldemografische data, maar dat geeft volgens Gabriël nog niet genoeg antwoord op de vraag wie een huurder werkelijk is. Twee huurders kunnen op papier hetzelfde profiel hebben: vrouw, 39 jaar, alleenstaande moeder, wonend in Haarlem, met een vergelijkbaar inkomen en een sociale huurwoning. Toch kunnen ze totaal anders kijken naar wonen, buren, privacy, ontmoeting en de uitstraling van hun buurt.
Gabriël gebruikt daarvoor het voorbeeld van twee fictieve huurders. De ene is een eigenzinnige kunstenaar, de andere een gezellige schoonmaker. Op papier lijken ze op elkaar, maar hun woonbehoeften verschillen sterk. De één voelt zich prettig in een levendige, creatieve omgeving. De ander zoekt eerder herkenbaarheid, contact en gezelligheid. Precies daar helpt BSR. Het leefstijlmodel van MarketResponse maakt zichtbaar welke belevingswerelden achter de data schuilgaan. Zo krijgt Ymere meer inzicht in wat mensen belangrijk vinden in hun woning, hun gebouw en hun buurt. “Je moet echt op zoek naar de mens achter de data”, zegt Gabriël. “Mensen voelen zich in verschillende buurten thuis. Dat is van invloed op de manier waarop zij willen wonen.”
Niet ontwikkelen vanuit je eigen bubbel
Een belangrijk inzicht voor Ymere is dat de belevingswereld van medewerkers niet automatisch overeenkomt met die van huurders. Ymere onderzocht intern hoe medewerkers zelf verdeeld zijn over de belevingswerelden en vergeleek dat met de huurderspopulatie. Daaruit kwam een duidelijke discrepantie naar voren. Medewerkers bleken relatief vaak rood en ambitieus te zijn, terwijl huurders vaker eigenzinnig, geel of groen zijn.
Voor conceptontwikkeling is dat relevant. Wie woningen, complexen of buurten ontwikkelt, neemt altijd eigen aannames mee. Wat een professional logisch, mooi of aantrekkelijk vindt, hoeft voor de uiteindelijke huurder niet hetzelfde te betekenen. “Wij moeten voorkomen dat we vanuit onze eigen bubbel ideeën bedenken”, vertelt Gabriël. “De methodiek helpt ons om uit die bubbel te stappen en beter te begrijpen wie onze huurder is.”
Het BSR-model helpt om gesprekken scherper te voeren. Voor wie bouwen we hier? Wat is het DNA van een buurt? Welke woonbehoeften passen daarbij? En welke keuzes moeten ontwerpers, ontwikkelaars en communicatieprofessionals maken om daarop aan te sluiten?
Van huurder naar gebied
Bij Ymere beginnen trajecten voor conceptontwikkeling bij de huurder. Samen met collega’s brengt Gabriël in kaart wie de toekomstige of huidige huurder is, waar die woont en welke belevingswereld dominant is in het gebied. Daarbij kijkt Ymere naar individuele bewoners, maar ook naar buurten, wijken en regio’s.
Die verschillen zijn groot. Amsterdam heeft een ander profiel dan Almere. Haarlem verschilt weer van Haarlemmermeer. En ook binnen steden en gemeenten zijn de verschillen per buurt duidelijk zichtbaar. De dominante belevingswereld zegt niet dat iedereen in een buurt hetzelfde is, maar geeft wel richting. Het helpt Ymere om het karakter van een gebied beter te begrijpen.
Gabriël noemt dat het DNA van een buurt. In Amsterdam speelt eigenzinnigheid vaak een grotere rol. In Almere is gezelligheid sterker aanwezig. In Haarlemmermeer komt ambitie duidelijker naar voren. Die inzichten neemt Ymere mee in keuzes voor woningplattegronden, architectuur, buitenruimte, kleurgebruik, participatie en communicatie. “De dominante kleur helpt ons heel goed om te bepalen voor wie we gaan bouwen en wat het DNA van zo’n buurt is”, vertelt Gabriël. “Vanuit die basis kunnen we bedenken voor wie we wat moeten bouwen.”
Praktische keuzes in conceptontwikkeling
De kracht van BSR zit voor Gabriël en zijn collega’s vooral in de vertaling naar de praktijk. Het model wordt gebruikt bij concrete keuzes. Zo kunnen bij woningplattegronden de belevingswerelden bijvoorbeeld iets zeggen over behoefte aan overzicht, privacy of juist ruimtelijke vrijheid. Een meer geborgen huurder heeft volgens Gabriël andere voorkeuren dan een eigenzinnige of ambitieuze huurder. Dergelijke inzichten worden meegenomen in briefings richting architecten en ontwikkelaars.
Ook in de openbare ruimte speelt BSR een rol. Moet een buurt statig en verzorgd aanvoelen? Is ruimte voor ontmoeting belangrijk? Of gaat het juist om rust, veiligheid en herkenbaarheid? Die vragen worden gevoed door de leefstijlinzichten. Zelfs kleurplannen kunnen op die manier worden bekeken. Bij bestaande complexen kijkt Ymere naar de bewoners die er wonen en naar de sfeer die past bij het gebouw en de buurt. Mag het uitgesproken en eigenzinnig zijn? Moet het juist rustig en geborgen voelen? Of vraagt de doelgroep om een meer verzorgde en ambitieuze uitstraling?
Vier voorbeelden uit de praktijk
De manier waarop Ymere BSR gebruikt, wordt bijvoorbeeld goed zichtbaar in de Transvaalbuurt in Amsterdam. Daar werkt Ymere aan woningen aan de Tugelaweg, gebouwd in het begin van de twintigste eeuw. Het complex is onderdeel van het Joodse erfgoed in de buurt en staat in een omgeving met een uitgesproken eigen karakter.
Volgens Gabriël is de Transvaalbuurt een eigenzinnige buurt, met betrokken bewoners die zich sterk verbonden voelen met hun woonomgeving. Bij de vernieuwing keek Ymere daarom naar de geschiedenis, de identiteit van het complex en de manier waarop bewoners naar hun buurt kijken. Bestaande details en ornamenten kregen aandacht en ook in de leefomgeving kwam het karakter van de buurt terug. Dat zie je onder meer in een kunstwerk dat tegelijk fungeert als lange bank en verwijst naar de geschiedenis van de plek.
Zo geeft de belevingswereld van bewoners richting aan keuzes die anders snel puur bouwkundig of esthetisch worden benaderd. Wat past bij deze plek? Wat herkennen bewoners als waardevol? En hoe zorg je dat vernieuwing niet voelt als vervanging, maar als versterking van wat er al is?
Een heel ander voorbeeld is Nobelhorst in Almere. Volgens Gabriël is die wijk een duidelijk voorbeeld van een gele, gezellige belevingswereld. Hier draait het om samenleven, spelen, contact en ontmoeting. Dat zie je terug in de inrichting van de wijk, met speelplekken, een marktterrein, een buurtboerderij en activiteiten die bewoners met elkaar verbinden. Ook in de woningen en de directe woonomgeving komt die belevingswereld terug. Gabriël noemt bijvoorbeeld voordeuren met bankjes ervoor: kleine ingrepen die uitnodigen tot contact en passen bij een buurt waarin bewoners elkaar gemakkelijk ontmoeten. De fysieke omgeving ondersteunt daarmee het sociale karakter van de wijk.
Ook communicatie en participatie sluiten beter aan
Hoewel Ymere BSR vooral gebruikt in conceptontwikkeling en vastgoedontwikkeling, speelt het model ook een rol in communicatie en participatie. De manier waarop Ymere bewonersavonden, open dagen of e-mailings organiseert, kan verschillen per doelgroep.
Voor een blauwe doelgroep werkt een duidelijke, efficiënte bijeenkomst vaak beter. Mensen willen weten waar ze aan toe zijn, welke kwaliteit wordt geleverd en wat de planning is. Bij een gele doelgroep kan een open dag juist beter werken als een gezellige middag waar ook kinderen welkom zijn, met drinken en iets te eten. Het gaat daarbij om herkenning. Als de vorm van communicatie past bij de belevingswereld van bewoners, voelen mensen zich eerder aangesproken en serieus genomen.
Vijftien jaar ervaring met belevingswerelden
Ymere werkt inmiddels zo’n vijftien jaar met belevingswerelden. Wat begon als experiment, is uitgegroeid tot een vaste manier van werken binnen onder meer het datateam, teams Wonen en Communicatie, stakeholders en ontwikkelpartners. Het BSR-model biedt een gedeelde taal. Collega’s kunnen onderbouwd en vanuit inzichten praten over bewoners, buurten en keuzes in ontwikkeling.
Woningbouw blijft uiteraard complex en wordt beïnvloed door beleid, betaalbaarheid, beschikbaarheid, duurzaamheid en schaarste. Maar juist in een markt met grote woningnood helpt het BSR-model volgens Gabriël om zo goed mogelijk te bouwen voor de mensen die er straks wonen.
“We hebben ook onderzocht in hoeverre de belevingswereld die vooraf voor een complex werd bedacht, achteraf ook zichtbaar is in de bewonerspopulatie. Bij bijna 80% van de complexen blijkt de dominante belevingswereld overeen te komen met wat we vooraf hadden voorzien”, aldus Gabriël. “Het duurt soms wel een paar jaar voordat dit goed zichtbaar wordt, doordat mensen instromen en uitstromen.”
Uiteindelijk draait het voor Ymere niet om kleuren, modellen of segmenten. Gabriël: “Het draait om huurders die zich thuis voelen. In een woning die past bij hun dagelijks leven. In een gebouw waar ze zich prettig voelen. En in een buurt waar ze zichzelf kunnen zijn. Het doel is dat huurders blij zijn met hun woning, in een buurt die past als een jas.”
Over BSR en MarketResponse
BSR is het leefstijlmodel van MarketResponse, gebaseerd op waarden, motivaties en drijfveren. Het model helpt organisaties om beter te begrijpen wat mensen beweegt en hoe zij keuzes maken in wonen, vrije tijd, onderwijs, communicatie en andere domeinen. Met BSR krijgen organisaties in doelgroepen en praktische handvatten om strategie, conceptontwikkeling, communicatie en dienstverlening beter te laten aansluiten op de belevingswereld van mensen.