Plekrendement: investeer in affectie met de buurt

Door Jos Sentel

De stemming op vastgoedbeurs Provada was vorige week optimistisch. De markt trekt aan. Oude tijden herleven. De economische crisis heeft alleen niet afgerekend met de eerste dominosteen waardoor de vastgoedmarkt het extreem moeilijk kreeg: het opportunisme.

De opkrabbelende vastgoedmarkt schept nu weer kansen. Die kansen zie ik ook. Sterker nog: ze zíjn er. Maar vanuit de branche is er nog steeds nauwelijks oog voor de lange termijn. De return on investment staat centraal. Quick wins gedreven door de spreadsheet. Zonder oog te hebben voor het rendement van de ‘plek’.

Plekrendement

Ik noem dat ‘plekrendement’. Oftewel, wat doet het vastgoed met de omgeving en de mensen. En wat doen de mensen en de omgeving voor het vastgoed. In plaats van kijken naar het rendement van je investering, verbreed je je blik naar het effect dat de investering heeft op het samenspel tussen de mensen, de omgeving en het vastgoed. Die toegevoegde waarde, daar staat de vastgoedbranche te weinig bij stil. Terwijl juist daar de echte kansen liggen en uiteindelijk ook doorwerken in de spreadsheet.

Ironisch genoeg was één van de thema’s bij Provada ‘big data’. Ook in de vastgoedsector is dit namelijk een stokpaardje. Iedereen wil er wel iets mee, maar niemand weet precies hoe of wat. Big data zijn echter het fundament van ‘plekrendement’. Alle puzzelstukjes zijn er, je hoeft ze alleen nog maar in elkaar te passen.

Aan de hand van een voorbeeld wordt het duidelijker. Stel je voor: een winkelstraat die kampt met leegstand. Een groot deel van de panden en woonruimte is in handen van een woningcorporatie. De winkelstraat ligt in een achterstandswijk met eenzijdige bevolkingsopbouw.

Vooruit met de buurt

De woningcorporatie is verantwoordelijk voor de leefbaarheid in het gebied en wil de winkelstraat dan ook graag aanpakken. En juist zij beschikken over een schat aan data. Die data kunnen ze koppelen aan ‘open data’, zoals gezinssamenstelling en sociaal economische klasse. Dat geeft je inzicht in wat wél gaat werken en wat de buurt vooruit gaat helpen. Zijn er veel gezondheidsproblemen, dan is een gezondheidscentrum wellicht een goed idee. Wanneer mensen veel financiële moeilijkheden hebben, zou een financieel loket in de wijk toegevoegde waarde hebben. Zo draai je de vicieuze cirkel van leegstand en verloedering om. Vergroot je niet alleen de return of investment, maar ook de plekrendement.

3P’s

Om dat voor elkaar te krijgen, orden je de data op basis van de drie P’s: Plek, Programma en Publiek. De plek is het gebouw en de openbare ruimte geeft context. Je speelveld. Het programma is welke winkels, diensten en woningen er voorhanden zijn. Het publiek zijn de consumenten. Met behulp van de juiste data kun je voorspellen wie ze zijn en waar ze, nu en in de toekomst, behoefte aan hebben. Door de beschikbare data aan elkaar te koppelen, kun je kansen vinden in de P’s.

Zo programmeer je de plek op basis van data. En omdat je wéét dat het past bij de omgeving, verbeter je de band tussen de doelgroep en de wijk. Het sluit immers aan bij de ‘eigenheid’ van de buurt. Het is maatwerk. Met als resultaat dat de doelgroep zich thuis voelt, de leefbaarheid van de omgeving groter wordt en de buurt in zijn geheel gewilder wordt. Verhuurders van winkelpanden kunnen makkelijker huurders vinden, omdat ze richting wordt geboden. Kortom; plekrendement vergroot de affectie met de plek. En dat verhoogt niet alleen het rendement van de plek, maar ook het rendement van de investering in de plek.

Jos Sentel is eigenaar van Third Place en Associate Partner van MarketResponse.